ARTIGO – O contrato de gaveta em residência financiada

A transferência, pelo mutuário, dos seus direitos e obrigações para uma terceira pessoa, sem que essa venda seja oficializada perante o credor fiduciário (Caixa etc.), é conhecida por contrato de gaveta. O agente financeiro não está obrigado a aceitar essa transferência, que faz surgir um novo mutuário. Se o contrato de compra e venda, comprovadamente, tiver sido assinado até 25 de outubro de 1996, o banco, a seu critério, pode ou não regularizar essa transferência em nome do comprador ou cessionário.

Aliás, o Código Civil dispõe que a substituição do devedor (aqui mutuário), para ser válida, depende do consentimento expresso do credor. A justiça tem reconhecido a validade somente dos contratos de transferência feitos até a citada data, ainda que deles não tenha participado a instituição financeira. A partir daí, só com a interveniência do agente financeiro.

O escritório Adriano Magno e Odilon de Oliveira Jr & Advogados Associados sustenta a tese de que o marco temporal estabelecido pela lei (25.10.96) não deve limitar o juiz em relação às transferências posteriores. Cada caso tem que ser examinado individualmente, sem o “antes” e o “depois” da lei. O juiz julga seres humanos, sujeitos de dignidade, e não pedras. Moradia é um direito social, como ficou escrito no artigo anterior, e, “ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência”. Julgar é isto.

O agente financeiro, segundo sustenta o referido escritório, “só pode recusar contrato de gaveta se provar que, com o novo mutuário, sofrerá prejuízo. Muitas vezes os primitivos mutuários até caíram em situação de insolvência. Já não mais davam conta de pagar as prestações e, por isso, venderam seus imóveis para terceiros, sem o conhecimento do banco financiador. Melhor assim, tanto para o credor como para o mutuário e o adquirente”.

Pedro Henrique comprou de João Lucas seu apartamento financiado e já vem pagando as prestações há dois anos, pontualmente. Essa prolongada pontualidade não comprova a capacidade financeira do comprador, condição mais importante para o financiador? Claro que sim. Se o comprador preenche todos os requisitos para adquirir um imóvel diretamente do sistema financeiro da habitação, qual a razão, econômica e social, para o banco financiador não aceitar e regularizar, em nome do comprador, essa transferência formalizada por contrato de gaveta? Nenhuma.

A justiça vem reconhecendo a validade do contrato de gaveta quando o comprador prova que terminou de pagar todas as prestações do financiamento, ainda que a venda tenha sido feita sem a participação do agente financeiro e antes ou depois de 25.10.96. Então, qual a razão para não se validar esse tipo de compra quando existirem prestações futuras a serem pagas e o comprador preencher as condições exigidas pelo agente financiador, principalmente emprego ou outra fonte de renda? Nenhuma.

De igual modo, a justiça vem entendendo que o terceiro adquirente (contrato de gaveta) tem o direito de se habilitar num processo judicial, entre o financiador e o mutuário devedor, para pagar as prestações atrasadas. O terceiro comprador tem interesse direto no pagamento da dívida para evitar que o imóvel vá a leilão. Aliás, o comprador tem o direito de ingressar em qualquer processo entre o agente financeiro e o mutuário, até mesmo quando o objeto da ação seja revisão do valor das prestações. Pode o adquirente entrar na justiça, com pedido de depósito, para suspender o andamento de execução extrajudicial.

Há outros argumentos defendidos pelo Escritório Adriano Magno e Odilon de Oliveira Jr & Advogados Associados no sentido de que o adquirente por contrato de gaveta pode sustentar contra o agente financeiro, mesmo nas transferências feitas depois de 25 de outubro de 1996. “Em síntese, é incompreensível a recusa genérica de qualquer agente financeiro, principalmente porque o próprio imóvel financiado já é uma garantia segura e suficiente para liquidar todo o saldo devedor”, conclui o escritório. Um dos caminhos poderá ser, para o caso de contrato de gaveta, transformar a situação em arrendamento com opção de compra no final do prazo ajustado entre a instituição financiadora e o comprador ou ocupante do imóvel.

(*) Odilon de Oliveira é advogado e juiz federal aposentado.

ARTIGO – Odilon de Oliveira – Os leilões e os contratos de gaveta em compra de imóveis

Os leilões e os contratos de gaveta em compra de imóveis

A moradia é um direito social garantido pela Constituição Federal, mas não exercido, na prática, por culpa das políticas públicas habitacionais, por enorme quantidade de famílias.

Em razão do não pagamento de prestações, o mutuário perdeu seu imóvel. O agente financiador o vendeu em leilão. O prazo para o mutuário pagar o atrasado e eventuais encargos só termina na data em que a carta de arrematação é assinada. Essa carta somente é expedida depois que o arrematante efetue o depósito do preço ou preste as garantias correspondentes. Se o arrematante deixar de cumprir essas obrigações, previstas no edital de leilão ou no auto de arrematação, a venda não se aperfeiçoará e o ato será desfeito. Outro leilão deverá ser designado, nascendo para o mutuário novo prazo para pagar as prestações em atraso. A lei dispõe que a arrematação será desfeita “se não for pago o preço ou se não for prestada a caução” (garantia).

Quando falo que a arrematação só se torna perfeita e acabada depois da assinatura da respectiva carta, pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante, obviamente estou me referindo a leilão judicial, onde, focando o princípio constitucional da igualdade, busco interpretação analógica. A lei preceitua que “o processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil, …” Esse momento corresponde, analogicamente, no leilão extrajudicial, à fase em que, pago o preço ou cumpridas eventuais garantias pelo arrematante, este se torna credenciado, pelo agente financeiro, a registrar o imóvel em seu nome.

Defendo, assim, a tese de que o direito do mutuário, para pagar o atrasado, não se esgota na data da averbação da consolidação do domínio em nome do credor fiduciário. A partir daí, continua ele figurando como sujeito de direito na relação negocial com o agente financeiro. Não é sem motivo que o credor é obrigado a comunicar-lhe o local e o horário do leilão, até mesmo para exercer seu direito de preferência na aquisição em hasta pública.

Defendendo esta tese, sustento que a questão habitacional é regida por normas de natureza social, cujo rigor deve ser abrandado por critérios interpretativos. O próprio CPC (art. 8º), com apoio em princípios constitucionais, especialmente os relativos aos fundamentos do Estado Democrático de Direito, recomenda isto.

Pode ocorrer também que o próprio arrematante, vendo nisto possibilidade de desfazimento judicial do leilão, desista da arrematação por algum dos motivos indicados na legislação específica da execução extrajudicial (exemplo: não intimação pessoal do mutuário devedor). O Código de Processo Civil, neste caso aplicável também ao leilão extrajudicial, faculta o ajuizamento até de ação autônoma pelo mutuário. Efetivada a desistência, novo leilão será designado, continuando o mutuário com direito ao mesmo prazo.

O mutuário devedor tem o direito de invalidar a arrematação, desde que prove os fatos que vier a alegar. Essa ação é dirigida contra o credor fiduciário (Caixa Econômica Federal ou outra instituição), sendo obrigatória a inclusão do arrematante como litisconsorte. A experiência registra a possibilidade de o mutuário se valer de diversos motivos para alegar contra o agente financiador.

Se o imóvel tiver sido objeto de transferência para terceiro, através de contrato de gaveta, feito com ou sem o consentimento do agente financiador, o promitente comprador tem o direito de ingressar no processo como interessado. A quantidade de situações envolvendo venda de imóveis, através de contratos particulares entre mutuário e terceiro, é muito grande e a discussão a respeito termina desaguando na justiça. O próximo artigo dirá exclusivamente sobre a validade dessas transferências e os direitos dos respectivos compradores.

Odilon de Oliveira é advogado e juiz federal aposentado.

ARTIGO – Odilon de Oliveira – Sobre residências financiadas 

O Brasil possui um déficit de mais de seis milhões de unidades habitacionais. Admitindo-se que uma família possui, em média, quatro integrantes, existem, então, perto de 25 milhões de pessoas sem residência própria.

É uma questão preocupante e a fila de espera vem crescendo. Portanto, quem mora em imóvel financiado pela Caixa ou qualquer outro agente financeiro tem que lutar até o fim para não perder sua habitação por falta de pagamento. Isto só se faz por intermédio de um advogado. A Justiça Federal, onde fui juiz por três décadas, está abarrotada de processos a respeito.

Em um financiamento de imóvel residencial, o interessado assina com o banco ou agente financiador um contrato de alienação fiduciária. Significa que o devedor recebe a residência, casa ou apartamento, para morar, mas a Caixa ou outro credor fiduciário fica com a propriedade do imóvel, como garantia.

Paga a dívida, o credor libera o imóvel dentro de 30 (trinta) dias. Se o banco ou agente financeiro não o fizer nesse prazo, o agora proprietário tem o direito de cobrar da instituição financiadora uma multa equivalente a meio por cento do valor total do financiamento.

Havendo atraso no pagamento de prestações pelo adquirente, o credor fiduciário sequer precisa ir à justiça para executar o contrato e tornar definitiva a propriedade do imóvel em seu nome. Basta abrir um procedimento de execução extrajudicial e intimar o devedor para pagar o atrasado e o que vencer até a data do pagamento. Essa intimação tem que ser pessoal, ou por editar, se desconhecido o endereço do devedor.

Se regularmente intimado, o devedor não pagar, o cartório de imóveis consolidará a propriedade no nome do credor e a desocupação deverá ocorrer.

Essa execução extrajudicial nada mais é do que uma aberração jurídica. O próprio credor executa seu devedor, diretamente. É um privilégio inaceitável. É também por isto que os adquirentes de imóveis financiados devem ficar atentos diante de situações assim. O caminho é procurar um advogado que possa defender com segurança seus direitos.

E, depois que o banco credor toma o imóvel, ainda restará alguma chance para o mutuário?

O adquirente de um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal deixou de pagar prestações e perdeu o imóvel em execução extrajudicial (processo interno da Caixa). O cartório de registro de imóveis tornou definitiva a propriedade em nome do agente financeiro.

A mesma lei que concede esse privilégio ao agente financiador dispõe que o devedor pode pagar, até a data da averbação da consolidação da propriedade em nome da Caixa, as prestações em atraso e outros encargos. Está errado. Essa norma tem que ser interpretada juntamente com outras regras legais. O prazo é maior.

A partir dessa averbação no registro de imóveis em nome do agente financeiro, este dispõe de 30 dias para vender o imóvel em leilão público. O objetivo da execução contratual interna não é a agregação do bem “tomado” do mutuário ao ativo imobiliário do credor, mas recompor seu patrimônio financeiro através da liquidação do débito.

O devedor, neste caso, tem o direito de purgar a mora (pagar prestações atrasadas e encargos) até antes da assinatura da carta de arrematação decorrente dessa venda em leilão. A retomada do imóvel pela Caixa, no caso aqui citado, é apenas um meio para que ela atinja sua finalidade: recebimento do seu crédito.

O que importa é a regularização de sua carteira de crédito imobiliário, no interesse da política habitacional brasileira. O devedor ou mutuário tem que ficar atento aguardando esse leilão.

A arrematação ou compra através de leilão só se torna perfeita e acabada depois da assinatura da respectiva carta pelo leiloeiro, pelo arrematante e pelo juiz. Então, até esse momento, o mutuário tem o direito de pagar suas prestações e prosseguir com o financiamento.

Esta é apenas uma linha de defesa do mutuário. Existem outras, inclusive para anular a própria execução extrajudicial.

Odilon de Oliveira é advogado e juiz federal aposentado